Immobilien Crowdfunding – Wie in Immobilien investieren?

Immobilien als Kapitalanlage. Immobilien Crowdfunding. Wie kann man vom Trend profitieren? Und welche Möglichkeiten gibt es überhaupt? Immer mehr Anleger stellen sich diese Fragen und deshalb will ich heute untersuchen, wie auch Kleinanleger von Immobilien profitieren können.

Diesen Beitrag über „Immobilien Crowdfunding“ kannst du dir hier auch als Video ansehen:

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Dafür werde ich einige Online-Plattformen untersuchen und zeigen, wo man investieren kann. Am Ende gibt es noch eine Checkliste für dich, was du beim investieren beachten solltest.

Warum können Immobilien als Kapitalanlage interessant sein…?

Zunächst – wohnen muss man immer. Gepaart mit künftigem Wohnraummangel in Großstädten führt das unausweichlich zu einer Unterversorgung. Ein Faktor ist auch, dass neuer Wohnraum meist nur sehr langsam entsteht.

Dadurch ist Nachfrage größer als das Angebot, wodurch die Preise weiter steigen. Schon jetzt ist es in Großstädten wie Berlin oder Hamburg extrem schwierig, eine Wohnung in angesagter Lage zu ergattern. Zum Teil soll es leichter sein eine Festanstellung zu bekommen, als eine Wohnung.

Schaut man sich außerdem andere Großstädte in Europa wie Paris oder London an, weiß man, dass es mit den Immobilienpreise sehr weit nach oben gehen kann. Es ist also noch ordentlich Luft nach oben, was für ein Investment in Immobilien spricht.

Immobilien als Kapitalanlage – unabhängig zu anderen Asset Klassen

Ein weiterer Punkt der für Immobilien spricht ist, dass sie sich relativ unabhängig von andere Anlageklassen wie Aktien, Anleihen oder P2P-Kredite entwickeln.

Sprich: Wenn Aktien fallen, muss der Wert einer Immobilie nicht auch abstürzen.

Auf langfristiger Basis wird damit prinzipiell eine höher Rendite, bei geringerem Risiko erzielt.

Diese Wechselbeziehung von Assetklassen, nennt man übrigens Korrelation.

Doch jetzt gibt es ein Problem. Kleinanleger haben meist nicht das Kapital um im großen Stil in den Immobilienmarkt einzusteigen – also wie bei Monopoly ganze Straßenzüge aufzukaufen. Dadurch entsteht auch ein Klumpenrisiko, weil Kleinanleger häufig nur in eine einzelne Immobilie investieren. Dadurch kann schnell ein Klumpenrisiko entstehen, da alles auf eine Karte gesetzt wird und das Geld nicht auf viele Immobilien verteilt wird.

Welche Möglichkeiten gibt es von Immobilien zu profitieren, ohne ein großes Vermögen zu haben?

Immobilien-Crowdfunding (Crowdinvesting)

Eine Möglichkeit ist das Crowdfunding, auch Crowdinvesting genannt, bei dem viele verschiedene Anleger zusammen eine Immobilie finanzieren. Dadurch haben auch kleine Anleger die Möglichkeit, sich an Immobilien zu beteiligen und vom Wachstum zu profitieren. Zusätzlich kann man an der Entwicklung teilhaben, ohne bei der Erhaltung oder dem Entwicklungsaufwand mithelfen zu müssen. Als blutiger Anfänger ist das natürlich von Vorteil, denn um diese Dinge richtig zu machen, braucht es oft jahrelange Erfahrung und Insiderwissen.

Doch wie funktionieren Crowdfunding-Plattformen für Immobilien jetzt?

Schauen wir uns einmal näher an, wie das Crowdfunding für Immobilien funktioniert. Denn was durch Unwissenheit passiert, haben wir schon in der Finanzkrise gesehen.

Wir haben zunächst ein paar Investoren, die Geld haben. Diese besuchen eine Online-Plattform, auf der Immobilienprojekte zur Finanzierung angeboten werden. Beispiele für reale Plattformen sind zum Beispiel Exporo oder Bergfürst.

Auf der Plattform, können die Anleger nach den eigenen Kriterien Immobilienprojekte zum Investieren auswählen. Ist ein Projekt dann finanziert, fließt das Geld dafür an einen sogenannten Treuhänder. Der Treuhänder reicht das Geld dann weiter an Bauträger, der sich mit der Realisierung des Immobilienprojekts beschäftigt. Dann wird diese Immobilie gebaut bzw. saniert.

Durch den Mehrwert, der dadurch entsteht, zum Beispiel durch den Verkauf der Immobilie oder einzelnen Wohneinheiten, wird eine Rendite erzielt. Nachdem der Gewinn realisiert wurde, fließt das Geld inkl. Gewinnbeteiligung zurück an die Anleger. Das ist das Grundkonzept des Immobilien-Crowdfunding.

Finanzierungsstruktur

Für die Bauträger bietet sich durch die Online-Plattformen eine Möglichkeit, zusätzliches Kapital für ihre Projekte einzusammeln. Meistens macht das Geld der privaten Anleger dabei nur einen kleinen Teil der Gesamtfinanzierung aus.

Meistens sieht die Finanzierung von Immobilienprojekten folgendermaßen aus.

• 75% Fremdkapital (z.B. von Banken)
• 15% Mezzanine-Capital (Crowdfunding-Kapital)
• 10% Eigenkapital

Doch warum machen die Bauträger das?

Der Grund ist oft, dass die Immobilienentwickler nicht über genügend Eigenkapital verfügen, um ein Immobilienprojekt zu finanzieren. Außerdem bietet es den Bauträgern Vorteile, ihre Eigenkapitalquote bei Immobilienprojekte gering zu halten. So können sie schneller wachsen und mehr fremdfinanzieren.

Mezzanine-Kapital ist eine Zwischenform von Fremd- und Eigenkapital. Es handelt sich nach Definition um Fremdkapital mit „eigenkapitalähnlichen Eigenschaften“. Einfach gesagt: Mezzanine-Kapital ist Fremdkapital, dass von den Banken aber wie Eigenkapital gehandelt wird. So kann der Bauträger höhere Kredite aufnehmen, um größere Immobilienprojekte zu realisieren.

Welchen Chancen und Risiken bietet Crowdfunding in Immobilien?

Jeder Anlageklasse bietet spezifische Chancen und Risiken. Lass mich mit den Vorteilen von Immobilien-Crowdfunding anfangen:

Vorteile von Immobilien-Crowdfunding

• Einfacher Einstieg mit wenig Kapital – Immobilien-Crowdfunding ermöglicht es Kleinanleger, sich mit wenig Kapital an Immobilienprojekten zu beteiligen. Dadurch hat auch der Normalbürger die Möglichkeit, effektiv und einfach in Immobilien zu investieren.
• Risikostreuung bzw. Diversifikation – da man sich beim Immobilien-Crowdfunding bereits mit kleinen Beträgen wie 100€ an Immobilienprojekten beteiligen kann, lässt sich das Risiko besser streuen. Man kann zum Beispiel 1.000€ auf 10 verschiedene Immobilien aufteilen, anstatt sein ganze Geld in eine einzelne Immobilie zu stecken.
• Gute Renditen – Crowdinvesting bietet Renditen zwischen 4%-8% p.a. Das ist wesentlich höher als bei vielen traditionellen Geldanlagen. Natürlich ist auch das Risiko höher. Ein Totalverlust ist möglich.
• Transparentes und direktes Finanzierungsmodell – im Gegensatz zu Immobilienfonds und Co., weiß man bei Crowdinvesting direkt, in welche Immobilien man investiert. Dadurch haben Crowdinvestoren die Möglichkeit, den Baufortschritt ihres Projekts direkt zu verfolgen.
• Vergleichsweise kurze Laufzeiten – anders als beim Immobilienkauf, haben Crowdinvestments in Immobilien meist kurze Laufzeiten. Oftmals müssen Anleger ihr Geld nur für 1 bis 3 Jahre binden. Wenn man eine Immobilie per Bankkredit auf Raten kauft, muss man eher mit 30 Jahren rechnen.
• Geringe Kosten – Die Kostenstruktur bei der Abwicklung von Crowdfunding-Projekten ist deutlich geringer als bei den meisten Immobilienfonds. Diese Kostenvorteile können in Form von höheren Zinsen an die Anleger weitergegeben werden.

Aber es gibt nicht nur Vorteile, um das ganze seriös zu betrachten müssen wir auch die Risiken verstehen und aufdecken.

Die Nachteile von Immobilien-Crowdfunding

• Kein Eigentum bzw. Mitspracherecht – die Crowdinvestoren haben keinen direkten Einfluss auf die Projektentwicklung und besitzen auch nichts. Es handelt sich lediglich um eine Art Kredit, die die Anleger dem Bauträger zur Verfügung stellen. Das selbe Prinzip gilt auch für ETFs.

• Keine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit – Investoren sollten sich bewusst sein, dass die Darlehen über die Vertragslaufzeit, abgesehen von einer außerordentliche Kündigung im Falle einer Leistungsstörung, nicht kündbar sind. Das Geld bleibt also auf jeden Fall bis zum Ende der Laufzeit gebunden.
• Risiko des Totalverlusts – die meisten Crowdinvestment-Beteiligungen sind nachrangig. Das bedeutet, dass die Forderungen der Crowd nachrangig nach den Forderungen der Banken bedient werden. Bei Immobilienprojekten besteht das Risiko, dass die Baukosten höher ausfallen als geplant oder die Immobilie nicht zu den geplanten Preisen verkauft werden können. Dies kann zur Folge haben, dass das nachrangige Darlehen der Crowdinvestoren nicht bedient werden kann. Es gibt aber auch Plattformen die andere Sicherheiten anbieten.

Wie investiere ich beim Crowinvesting richtig?

Crowdinvesting ist immer auch mit einem gewissen Risiko verbunden. Daher sollte sich jeder Anleger sehr gut überlegen, welches Geld er in seine Projekte stecken will. Dabei können die folgenden Tipps sehr nützlich sein.

Das sogenannte Kleinanlegerschutzgesetz gibt an, dass für jedes Crowdinvesting-Projekt höchstens 1.000 Euro als Anlage erlaubt sind. Es sei denn, das frei verfügbare Vermögen liegt bei mindestens 100.000 Euro. In diesem Fall dürfen dann höchstens 10.000 Euro eingesetzt werden. Gleiches gilt auch dann, wenn die Investition nicht höher ist als das Zweifache des monatlichen Nettoeinkommens des Anlegers ist. Dabei wird von einem durchschnittlichen Wert ausgegangen. Wer größere Summen investieren will, muss sein Geld auf unterschiedliche Projekte verteilen.

Eine Verteilung macht Sinn

Die Verteilung des Kapitals auf mehrere Projekte macht durchaus Sinn. Denn wenn es bei einem Projekt einmal zu Ausfällen kommt, lassen sich diese in vielen Fällen durch die Einnahmen einer anderen Kampagne auffangen und kompensieren. Das Risiko eines Totalverlustes wird daher minimiert. Zudem lässt sich diese Diversifizierung noch weitertreiben, wenn die Anleger in diverse Projekte auf unterschiedlichen Plattformen und auch in verschiedene Arten an Projekten investieren (zum Beispiel Immobilien oder Start-ups).

Vor der Investition gründlich über den Anbieter informieren

Bevor Geld in ein Projekt investiert wird, sollte sich die Anleger gründlich über den jeweiligen Anbieter informieren. Dabei gilt es in erster Linie auch darauf zu achten, welcher Prüfprozess das gewünschte Projekt durchlaufen muss, bevor der Finanzierung zum Immobilien Crowdfunding zugestimmt wird. Auf einigen Portalen existieren hierbei zusätzliche Schutzmechanismen, die für noch mehr Sicherheit sorgen. Doch die Anleger sollten sich nicht nur über die jeweilige Plattform, sondern auch über das angestrebte Projekt informieren. Im Falle einer Immobilie kann dies zum Beispiel bedeuten, dass sie Informationen zur Lage, die Projektentwickler und eine benötigte Baugenehmigung einholen.

Wie läuft das Immobilien Crowdfunding ab?

Beim Immobilien Crowdfunding werden diese fünf Phasen durchlaufen:

Immobilien Crowdfunding – Phase 1: Die Firmen, die Gründer und auch alle anderen Projektbeteiligten suchen zunächst nach einer passenden Plattform. Wenn die Rahmenbedingungen stimmen, können die Unterlagen für die Crowdfunding Immobilienfinanzierung eingereicht werden.

Immobilien Crowdfunding – Phase 2: Im nächsten Schritt prüft die Plattform die Unterlagen. Dabei wird unter anderem auch geschaut, wie die Finanzierungspläne sowie auch die Plausibilität des Projekts aussehen. Die Prüfung wird beim Immobilien Crowdfunding immer von Experten des Portals durchgeführt. Übrigens wird dieser Vorgang in der Fachsprache auch „Due Dilligence“ genannt. Wurde die Prüfung erfolgreich durchgeführt, kann der Vertrag zum Immobilien Crowdfunding geschlossen werden.

Immobilien Crowdfunding – Phase 3: Nun kommen auch die möglichen Geldgeber beim Immobilien Crowdfunding ins Spiel. Das Projekt oder das Unternehmen wird in einer Kurzbeschreibung auf der jeweiligen Plattform vorgestellt. Häufig wird in diesem Zusammenhang auch ein Video gezeigt oder ein Businessplan präsentiert. Dadurch können sich die möglichen Investoren besser über das Projekt und die in diesem möglichen Rendite informieren. Dies ist ein sehr wichtiger Punkt.

Immobilien Crowdfunding – Phase 4: Nach der Veröffentlichung des Projekts oder des Unternehmens können die Investoren nun entscheiden, ob sie in die vorgestellte Idee investieren wollen. Dabei müssen bestimmte Zeichnungsfristen sowie auch Mindestanlagebeträge beachtet und eingehalten werden. Manchmal reichen bereits fünf Euro aus, häufig müssen aber auch bis zu 2.500 Euro eingesetzt werden. Darüber hinaus sollten die Investoren die Möglichkeit haben, mit den Verantwortlichen des Projekts oder des Unternehmens in Kontakt zu treten. So lassen sich alle offenen Fragen schon am Anfang klären.

Immobilien Crowdfunding – Phase 5: Sobald ausreichend Kapital eingezahlt wurde, erhalten die Investoren von der jeweiligen Plattform Beteiligungsverträge. Im nächsten Schritt wird dann das Geld an die Anleger überwiesen. Die Inverstoren werden nachfolgend durch regelmäßige Statusberichte auf dem Laufenden gehalten. Je nach Modell erhalten Sie zudem auch bestimmte zuvor vereinbarte Anteile.

Wie kann ich beim Crowdinvesting das Risiko minimieren?

Ein schlauer Spruch besagt, dass wer nur auf einem Bein steht, schneller umfällt, als ein anderer, der mit beiden Beinen stets fest auf dem Boden der Tatsachen stehenbleibt. Das lässt sich unter anderem auch sehr gut das Anlegen von Geld übertragen. Denn auch beim Crowdinvesting und beim Immobilien Crowdfunding sollte niemals alles auf eine Karte gesetzt werden. Besser ist es, ein breit aufgestelltes Portfolio zu nutzen. Oben wurde bereits der Begriff Diversifikation genannt. Auch in diesem Fall spielt dieser eine wichtige Rolle. Denn breit zu streuen bedeutet bei der Geldanlage mehr Erfolg. Zudem wird so auch das Risiko minimiert.

Eine solide Basis schaffen

Gerade am Anfang eines Investments ist eine solide Basis immer sehr wichtig. Auf dieser kannst du aufbauen und dann irgendwann auch mehr Risiko eingehen. Am Sichersten ist es, in unterschiedliche Immobilien-Projekte zu investieren. Denn je breiter dein Kapital gestreut wird, desto besser kannst du eventuelle Verluste verschmerzen. Übrigens ist eine solche Streuung auch bereits mit geringeren Beträgen möglich. Achte aber bei der jeweiligen Plattform auf die dort vorgeschriebene Mindestanlage.

Welche Online-Plattformen gibt, auf denen man in Immobilien investieren kann?

Auf folgenden Plattformen kannst du in Immobilien per Crowdfunding investieren:

Welche Plattform ist die Beste?

Zunächst einmal: Die Wahl der Plattform ist relativ sekundär. Viel wichtiger sind die einzelnen Projekte, denn hier liegt letztendlich das Risiko. Ich schaue mir also alle Plattformen und schaue dann, wo das für mich lukrativste Projekt liegt. Aktuell kommt noch hinzu, dass die Plattformen relativ neu sind und dementsprechend weniger Projekte verfügbar sind. Deshalb wird man fast gezwungen, sich das beste von allen Plattformen heraus zu suchen.

Wo liegt der Unterschied zwischen Immobilien Crowdfunding und Crowdinvesting?

Die beiden Begriffe klingen recht ähnlich und basieren auch auf einer Idee: der sogenannten Schwarmfinanzierung. Der Unterschied zwischen dem Crowdfunding Immobilien privat und dem Crowdinvesting ist die Gegenleistung, die die Investoren erhalten. Wird bei Ersterem das gesetzte Ziel erreicht, erhalten die Geldgeber ein gewisses „Dankeschön“. Was das genau ist, ist in erster Linie von dem eingezahlten Betrag abhängig. Es gibt viele Möglichkeiten beim Crowdfunding zu danken, Geld fließt aber nicht zurück.

Anders sieht die Sache beim Crowdinvesting aus. Denn dabei handelt es sich in erster Linie um eine monetäre Angelegenheit. Einfach gesagt, bekommen alle Investoren das eingesetzte Kapital plus Gewinn zurück und das in einem zuvor bestimmten Zeitfenster. Bei dieser Art der Investition geht es vor allem um die Rendite. Es gibt bestimmt auch hin und wieder einen Investor, der nicht lediglich auf den Gewinn aus ist und eher aus ideellen Werten agiert. Doch das ist eher die Ausnahme. Darüber hinaus gibt es beim Crowdinvesting auch eher selten kleine Geschenke als Dankeschön. Somit sind diese beiden Formen des Investments zwar ähnlich aber in den entscheidenden Punkten doch unterschiedlich.

Positives Grundgefühl als Entscheidungsgrundlage

Zwar ist das Bauchgefühl keine messbare Rechengröße, dennoch kann es in vielen Situationen des Lebens sehr praktisch sein. Unter anderem hilft es, wenn eine Entscheidung für oder gegen ein Investment getroffen werden muss. Wenn das Bauchgefühl nicht stimmt, ist es meistens die falsche Wahl.

Praktische Tipps zum Schluss:

• Investiere nicht mehr Geld, als Du verkraften kannst. Halte einen möglichen Totalverlust immer im Hinterkopf
• Investiere maximal 10-15% deines Portfolios in diese junge Anlageklasse
• Investieren nur in Projekte die du verstehst und führe intensive Analysen bzw. Recherchen zum Bauprojekt durch

So, dass war erstmal das Wichtigste zum Thema Immobiliencrowdfunding. Schaue Dir vor dem investieren unbedingt noch meine „Checkliste: Immobilien Crowdfunding“ an. Dort findest du das wichtigste noch einmal zusammen gefasst.

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